Кадастровая стоимость как инструмент мониторинга рыночной стоимости недвижимости
DOI:
https://doi.org/10.21638/spbu05.2021.104Аннотация
В теории и практике оценки объектов недвижимости, а также в ходе аналитических исследований при изучении динамики рынков недвижимости возникает проблема отслеживания изменений рыночных цен. Кажущаяся простота этой задачи приводит к тому, что в повседневной действительности как участники рынка, так и профессиональные аналитики довольствуются наблюдениями за средними ценами. Однако в условиях современного информационного потока при наличии большого количества специальных программных средств, обширного статистического материала могут быть применены более глубокие методы исследований, недоступные ранее по очевидным причинам. Цель исследования — изучение больших массивов текущих рыночных данных об объектах недвижимости и сопоставление их с кадастровой стоимостью(определенной в соответствии с российским законодательством как рыночной на установленную дату). Возникают задачи, связанные с изучением многомерных распределений рыночных цен и кадастровых стоимостей. Основной проблемой при изучении динамики рыночных цен объектов недвижимости является невозможность отследить изменение цены для каждого объекта, так как они постоянно выставляются на продажу и снимаются с нее. Выполненная в России в 2014 г. работа по установлению кадастровой стоимости объектов недвижимости (как рыночной на дату оценки) открывает возможность изучения двумерных распределений текущих рыночных и кадастровых цен, оценки динамических характеристик рынка, динамики изменения рыночной стоимости для любых объектов недвижимости, в том числе для тех, которых не оказалось в выборках наблюдений ни в базовом периоде, ни в периоде сравнения. Основным результатом статьи является разработка метода, позволяющего оценивать рыночную стоимость объектов недвижимости в режиме реального времени по мере поступления новых рыночных данных путем их сравнения с установленной ранее кадастровой стоимостью.
Ключевые слова:
рыночная стоимость недвижимости, кадастровая стоимость, двумерное совместное нормальное распределение, многомерный статистический анализ в оценке недвижимости
Скачивания
Библиографические ссылки
Литература
Бюллетень недвижимости Санкт-Петербурга. № 1758, 08.12.2016 г.
Бюллетень недвижимости Санкт-Петербурга. № 1809, 11.12.2017 г.
Ласкин М. Б., Гадасина Л. В. (2018) Как определить кадастровую стоимость. Имущественные отношения в Российской Федерации. № 3 (198). С. 42–53.
Максимов С. Н. (2018) Конфликт интересов при реновации городских территорий. Недвижимость,экономика, управление. № 4. С. 75–78.
Максимов С. Н., Бачуринская И. А. (2013) Инвестиционная привлекательность рынка недвижимости России в условиях глобализации. Вестник ИНЖЭКОНа. Серия Экономика. № 7 (66). С. 4–11.
Никулина Т. В., Пономарева О. А., Пупенцова С. В. (2015) Логарифмически нормальное распределение цен на объекты недвижимости элитного и эконом класса. В сборнике: СПбПУ, материалы научного форума с международным участием. Инженерно-экономический институт. Санкт-Петербургский политехнический университет Петра Великого, Инженерно-экономический институт. С. 435–437.
Озеров Е. С., Пупенцова С. В. (2015) Управление стоимостью и инвестиционным потенциалом недвижимости. СПб.: Изд-во Политехн. университета. 602 с.
Русаков О. В., Ласкин М. Б., Джаксумбаева О. И. (2016а) Определение коэффициента капитализации по статистическим данным. Экономика, Статистика и Информатика. Вестник УМО МЭСИ.№ 1. С. 14–22.
Русаков О. В., Ласкин М. Б., Джаксумбаева О. И. (2016b) Оценка показателей рынка недвижимости по статистическим данным на основе многомерного логарифмически нормального закона.Экономический журнал Высшей школы экономики. № 2. С. 268–284.
Сейс С., Смит С., Купер Р., Венмор-Роуланд П. (2009) Оценка недвижимого имущества: от стоимости к ценности. М.: Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков». 504 c.
Aitchinson J., Brown J. A. C. (1963) The Lognormal distribution with special references to its uses in economics.Cambridge, Cambridge University Press. 176 p.
Anselin L., Lozano-Gracia N. (2008) Errors in variables and spatial effects in hedonic house price models of ambient air quality. Empirical Economics, vol. 34, iss. 1, pp. 5–34.
Antipov E. A., Pokryshevskaya E. P. (2012) Mass appraisal of residential apartments: An application of Random forest for valuation and a CART-based approach for model diagnostics. Expert Systems with Applications, vol. 39, pp. 1772–1778.
Benson E. D., Hansen J. L., Schwartz Jr. A. L., Smersh G. T. (1998) Pricing Residential Amenities: The Value of a View. The Journal of Real Estate Finance and Economics, vol. 16, iss. 1, pp. 55–73.
Brunnermeier M. K. (2009) Bubbles. In The New Palgrave Dictionary of Economics. 2nd ed. Eds L. E. Blumeand, S. N. Durlauf. New York, Palgrave Macmillan.
Case B., Quigley J. M. (1991) The dynamics of real estate prices. The Review of Economics and Statistics,vol. 73, iss. 1, pp. 50–58.
Case K., Shiller R. (1987) Prices of single-family homes since 1970: new indexes for four cities. New England Economic Review, iss. September, pp. 45–56.
Ciurlia P., Gheno A. A. (2009) A model for pricing real estate derivatives with stochastic interest rates. Mathematical and Computer Modelling, vol. 50, iss. 1–2, pp. 233 247.
Debrezion G., Pels E., Rietveld P. (2011) The impact of rail transport on real estate prices: an empirical analysis of the Dutch housing market. Urban Stud, vol. 48 (5), pp. 997–1015.
Englund P., Quigley J., Redfearn C. (1998) Improved price indexes for real estate: Measuring the course of Swedish housing prices. Journal of Urban Economics, vol. 44, iss. 2, pp. 171–196.
Epley D. (2016) Assumptions and restrictions on the use of repeat sales to estimate residential price appreciation. Journal of Real Estate Literature, vol. 24, iss. 2, pp. 275–286.
Fabozzi F. J., Xiao K. (2019) The Timeline Estimation of Bubbles: The Case of Real Estate. Real Estate Economics, vol. 47, iss. 2, pp. 564–594.
Fernandez-Kranz D., Hon M. (2006) A cross-section analysis of the income elasticity of housing demand in Spain: Is there a real estate bubble? Journal of Real Estate Finance and Economics, vol. 32, no. 4,pp. 449–470.
Jim C. Y., Chen W. Y. (2006) Impacts of urban environmental elements on residential housing prices in Guangzhou (China). Landscape and Urban Planning, vol. 78, iss. 4, pp. 422–434.
Jones C. (2010) House price measurement: The hybrid hedonic repeat-sales method. The Economic Record,vol. 86, iss. 272, pp. 95–97.
Kontrimas V., Verikas A. (2011) The mass appraisal of the real estate by computational intelligence. Applied Soft Computing, vol. 11, pp. 443–448.
Korkmaz S., Goksuluk D., Zararsiz G. (2014) MVN: An R Package for Assessing Multivariate Normality. The R Journal, vol. 6/2, pp. 151–162.
Malpezzi S. (2002) Hedonic pricing models: A selective and applied review. Housing economics and public policy: Essays in honor of Duncan Maclennan. Oxford, UK, Blackwell Science, pp. 67–89.
Ohnishi T., Mizuno T., Shimizu C., Watanabe T. (2011) On the Evolution of the House Price Distribution.Columbia Business School. Center of Japanese Economy and Business, Working Paper Series, no. 296,pp. 1–20.
Park B., Bae J. K. (2015) Using machine learning algorithms for housing price prediction: The case of Fairfax County. Expert Systems with Applications, vol. 42, pp. 2928–2934.
Peterson S., Flanagan A. B. (2009) Neural Network Hedonic Pricing Models in Mass Real Estate Appraisal.Journal of Real Estate Research, vol. 31, iss. 2, pp. 147–164.
Phillips P. C. B., Shi S.‐P., Yu J. (2015a) Testing for Multiple Bubbles: Historical Episodes of Exuberance.International Economic Review, vol. 56, iss. 4, pp. 1043–1078.
Phillips P. C. B., Shi S.‐P., Yu J. (2015b) Testing for Multiple Bubbles: Limit Theory of Real Time Detectors.International Economic Review, vol. 56, iss. 4, pp. 1079–1134.
Wena H., Zhanga Y., Zhang L. (2015) Assessing amenity effects of urban landscapes on housing price in Hangzhou, China. Urban Forestry & Urban Greening, vol. 14, pp. 1017–1026.
Wang F., Zheng X. (2018) The comparison of the hedonic, repeat sales, and hybrid models: Evidence from the Chinese paintings. Cogent Economics & Finance, vol. 6, iss. 2, pp. 1–19.
References
Aitchinson J., Brown J. A. C. (1963) The Lognormal distribution with special references to its uses in economics.Cambridge, Cambridge University Press. 176 p.
Anselin L., Lozano-Gracia N. (2008) Errors in variables and spatial effects in hedonic house price models of ambient air quality. Empirical Economics, vol. 34, iss. 1, pp. 5–34.
Antipov E. A., Pokryshevskaya E. P. (2012) Mass appraisal of residential apartments: An application of Random forest for valuation and a CART-based approach for model diagnostics. Expert Systems with Applications, vol. 39, pp. 1772–1778.
Benson E. D., Hansen J. L., Schwartz Jr. A. L., Smersh G. T. (1998) Pricing Residential Amenities: The Value of a View. The Journal of Real Estate Finance and Economics, vol. 16, iss. 1, pp. 55–73.
Brunnermeier M. K. (2009) Bubbles. In The New Palgrave Dictionary of Economics. 2nd ed. Eds L. E. Blumeand,S. N. Durlauf. New York, Palgrave Macmillan.
Bulletin of St. Petersburg real estate, no. 1758, 08.12.2016. (In Russian)
Bulletin of St. Petersburg real estate, no. 1809, 11.12.2017. (In Russian)
Case B., Quigley J. M. (1991) The dynamics of real estate prices. The Review of Economics and Statistics,vol. 73, iss. 1, pp. 50–58.
Case K., Shiller R. (1987) Prices of single-family homes since 1970: new indexes for four cities. New England Economic Review, iss. September, pp. 45–56.
Ciurlia P., Gheno A. A. (2009) A model for pricing real estate derivatives with stochastic interest rates. Mathematical and Computer Modelling, vol. 50, iss. 1–2, pp. 233–247.
Debrezion G., Pels E., Rietveld P. (2011) The impact of rail transport on real estate prices: an empirical analysis of the Dutch housing market. Urban Stud, vol. 48, iss. 5, pp. 997–1015.
Englund P., Quigley J., Redfearn C. (1998) Improved price indexes for real estate: Measuring the course of Swedish housing prices. Journal of Urban Economics, vol. 44, iss. 2, pp. 171-196.
Epley D. (2016) Assumptions and restrictions on the use of repeat sales to estimate residential price appreciation. Journal of Real Estate Literature, vol. 24, iss. 2, pp. 275–286.
Fabozzi F. J., Xiao K. (2019) The Timeline Estimation of Bubbles: The Case of Real Estate. Real Estate Economics, vol. 47, iss. 2, pp. 564–594.
Fernandez-Kranz D., Hon M. (2006) A cross-section analysis of the income elasticity of housing demand in Spain: Is there a real estate bubble? Journal of Real Estate Finance and Economics, vol. 32, no. 4,pp. 449–470.
Jim C. Y., Chen W. Y. (2006) Impacts of urban environmental elements on residential housing prices in Guangzhou (China). Landscape and Urban Planning, vol. 78, iss. 4, pp. 422–434.
Jones C. (2010) House price measurement: The hybrid hedonic repeat-sales method. The Economic Record,vol. 86, iss. 272, pp. 95–97.
Kontrimas V., Verikas A. (2011) The mass appraisal of the real estate by computational intelligence. Applied Soft Computing, vol. 11, pp. 443–448.
Korkmaz S., Goksuluk D., Zararsiz G. (2014) MVN: An R Package for Assessing Multivariate Normality. The R Journal, vol. 6/2, pp. 151–162.
Laskin M., Gadasina L. (2018) How to estimate the cadastral value. Property Relations in the Russian Federation, vol. 3 (198), pp. 42–53. (In Russian)
Malpezzi S. (2002) Hedonic pricing models: A selective and applied review. Housing economics and public policy: Essays in honor of Duncan Maclennan. Oxford, UK, Blackwell Science, pp. 67–89.
Maksimov S. N. (2018) Renovation of urban areas: how to resolve the conflict of common and private interests? Real estate: economics, management, no. 4, pp. 75–78. (In Russian)
Maksimov S. N., Bachurinskaya I. A. (2013) Investment attractiveness of the Russian real estate market in the context of globalization. Bulletin of St. Petersburg State University of Economics. Series: Ekonomika,vol. 7 (66), pp. 4–11. (In Russian)
Nikulina T. V., Ponomareva O. A., Pupentsova S. V. (2015) Lognormal distribution of prices for real estate luxury and economy class. In: SPbPU science week proceedings of the scientific forum with international participation. Engineering and economic Institute. Peter the Great St. Petersburg Polytechnic University, Institute of Engineering and Economics, pp. 435–437. (In Russian)
Ohnishi T., Mizuno T., Shimizu C., Watanabe T. (2011) On the Evolution of the House Price Distribution. Columbia Business School. Center of Japanese Economy and Business, Working Paper Series, no. 296, pp. 1–20.
Ozerov E. S., Pupentsova S. V. (2015) Value Management and investment potential of real estate. St. Petersburg,Polytechnic University Press. 602 p. (In Russian)
Park B., Bae J. K. (2015) Using machine learning algorithms for housing price prediction: The case of Fairfax County. Expert Systems with Applications, vol. 42, pp. 2928–2934.
Peterson S., Flanagan A. B. (2009) Neural Network Hedonic Pricing Models in Mass Real Estate Appraisal.Journal of Real Estate Research, vol. 31, iss. 2, pp. 147 164.
Phillips P. C. B., Shi S.‐P., Yu J. (2015a) Testing for Multiple Bubbles: Historical Episodes of Exuberance.International Economic Review, vol. 56, iss. 4, pp. 1043 1078.
Phillips P. C. B., Shi S.‐P., Yu J. (2015b) Testing for Multiple Bubbles: Limit Theory of Real Time Detectors.International Economic Review, vol. 56, iss. 4, pp. 1079 1134.
Rusakov O., Laskin M., Jaksumbaeva O. (2016a) Determination of coefficient of capitalization from statistical data. UMO Bulletin, no. 1, pp. 14–22. (In Russian)
Rusakov O., Laskin M., Jaksumbaeva O. (2016b) Estimation of the real estate market indexes according to statistical data and based on multidimensional log normal distribution. The HSE Economic Journal,no. 2, pp. 268–284. (In Russian)
Sayce S., Smith J., Cooper R., Venmore-Rowland P. (2009) Real Estate Appraisal: From Value to Worth.Mosсow, All-Russian public organization “Russian Society of Appraisers” Publ. 504 p. (In Russian)
Wena H., Zhanga Y., Zhang L. (2015) Assessing amenity effects of urban landscapes on housing price in Hangzhou, China. Urban Forestry & Urban Greening, vol. 14, pp. 1017–1026.
Wang F., Zheng X. (2018) The comparison of the hedonic, repeat sales, and hybrid models: Evidence from the Chinese paintings. Cogent Economics & Finance, vol. 6, iss. 2, pp. 1–19.
Загрузки
Опубликован
Как цитировать
Выпуск
Раздел
Лицензия
Статьи журнала «Вестник Санкт-Петербургского университета. Экономика» находятся в открытом доступе и распространяются в соответствии с условиями Лицензионного Договора с Санкт-Петербургским государственным университетом, который бесплатно предоставляет авторам неограниченное распространение и самостоятельное архивирование.
